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碧桂园“重仓三四线”被指战略错误 借款同比增长96%
江楚雅
http://www.workercn.cn2018-04-09来源: 中国经济网
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  近日,碧桂园集团在香港发布2017年财报,碧桂园成为2017年首个销售额突破5000亿的房企,5508亿的销售成绩让其房企“一哥”的地位坐稳。然而,长江商报记者梳理发现,迅猛的销售势头和高歌猛进的拿地速度背后,借贷比率上升、负债率上升、三四线库存压力大、房屋频现陷质量问题等一处处暗礁也在时刻逼近碧桂园。

  针对上述问题,长江商报将采访提纲发送到碧桂园官方邮箱,截至发稿前都没有得到回复。一位碧桂园前员工向长江商报记者透露,去年碧桂园百分之五十以上的销售业绩,都是依靠三四线城市贡献的。但是目前有部分三四线城市销售相对低迷,今后的库存压力会非常大。

  销售业绩6年增10倍

  财报显示,2017年,碧桂园实现合同销售金额5508亿元,同比增长78.3%,完成合同销售面积6606万平方米,同比增长61.9%。此外,报告期内,碧桂园实现营业收入2269亿元,毛利587.9亿元,同比增长分别达48.2%和82.4%,毛利率也同比增加4.8个百分点至25.9%,股东应占利润达到260.6亿元,增长126.3%,核心净利润同比增长106%,达到246.9亿元。

  长江商报记者梳理发现,自2012年以来,碧桂园销售业绩呈阶梯式增长,2012年至2017年销售金额分别为476亿元、1060亿元、1288亿元、1402亿元、3088亿元以及5508亿元,同比增速分别约为120%、21%、7%、120%以及78%。仅用6年时间就令销售业绩增长了10倍。

  另一方面 ,碧桂园的拿地势头也一路高歌猛进,碧桂园公布的数据显示,2017年碧桂园新增土地达881宗,平均每天获取土地达2.4宗。获取土地建筑面积约1.4亿平方米,总代价约为4794.5亿元。截至2017年12月31日,碧桂园已摘牌或已签约的土地储备约2.8亿平方米,项目总数为1456个。另有基本锁定但尚未签约的潜在土储约1.4亿平方米。

  地产专家谢逸枫向长江商报记者分析,碧桂园销售业绩突破5500亿问鼎销售冠军主要原因一是合理的城市布局,主攻一线城市和二三四五线核心城市,形成都市城市群,可以直接实现良好的销售业绩,价格提升效益非常明显。二是融资能力不断提高,比如通过发债、境外贷款、银行贷款、合作等各种融资手段,丰富了融资渠道,获得大量的资金周转。三是融资成本低,土地成本低,通过低价协议拿到更多的地,以相对低的成本获得更高的溢价。

  银行和其他借款同比增加96%

  长江商报记者注意到,购地耗资翻倍导致碧桂园2017年的负债有所增加,净借贷比率由2016年12月31日的48.7%,上升至2017年12月31日的56.9% ,其中银行及其他借款同比增长近96%。

  数据显示,截至2017年12月31日,碧桂园银行及其他借款、有限票据和公司债券分別约为1355亿元、319.13亿元、473亿元。这比上年同期的692亿元、292亿元及377亿元均有所增加,其中银行及其他借款同比增加近96%。

  碧桂园首席财务官伍碧君曾对媒体表示,这一上升相对8%的资产回报率,不是很高。“公司管理层在老板的指示下,在安全的前提下,利用杠杆,为股东创造更多的效益,我们已经将平衡做得很好,请你们放心。我们从上市到现在,一直都是定的净负债率不超过70%,从来也没有突破过,我们做得很努力。”她说。

  “此类净借贷比率等指标出现上升,说明企业扩张规模较为明显,尤其是收并购等都会带来对较大资金的要求。当然本身此类企业资金回笼的速度也较快,所以类似的负债问题还不是很大。”谢逸枫认为,但是有一点也是很关键的,如果说三四线城市后续市场降温,那么确实是要警惕此类城市项目销售回笼资金速度放缓等问题,这样也会影响资金方面的压力。

  58%销售业绩依赖三四线城市

  善于郊区作战的碧桂园多年来一直瞄准三四线城市,也由此曾避开了激烈的土地竞争。资料显示,在去年底,碧桂园合共经营1468个项目,覆盖30个省、220个市、768个县/镇区。按地理位置计算,约58%的销售来源于三四线城市。

  可以看到,三四线城市在其业绩贡献中占据重要地位,然而在一些行业人士来看,没有大量人口流入,加之缺乏产业支撑,三四线城市的“盛宴”能否延续还有待观察和商榷。

  链家研究院认为,三四线城市面临人口流出、老龄化等问题,支撑房地产市场的长期动力不足。研究显示,这一波三四线楼市成交人潮主要由刚需、改善和拆迁置业组成。这些城市后续成交将难以维持高点。同时,随着各地去库存压力减轻,支持政策能否持续,即便持续,市场购买力前期已经得到有效释放后,市场需求也不可避免地下降。

  对此,经济学家宋清辉向长江商报记者直言,碧桂园重仓三四线城市的战略方向是错误的,应避免未来的进一步扩张计划。原因有两点:一是三四线城市升值乏力,且同质化竞争严重,对企业未来发展不利;二是在房地产调控不动摇的背景下,三四线城市房价正呈现出环比涨幅收窄的趋势,未来不可能会继续上涨,因此将来对企业业绩支撑力度有限。

  对于三四线城市来说,当前正处于市场周期的调整阶段,部分市场或有投资的现象,所以警惕此类市场降温等带来的风险,以及寻找“应涨而未涨”的城市,是很关键的。

  “去年碧桂园百分之五四十以上的销售业绩都是依靠三四线城市做出贡献的。但是目前有部分三四线城市销售相对低迷,今后的库存压力会非常大。”一位曾在碧桂园就职的人员向长江商报记者透露。

  谢逸枫建议,今年碧桂园应在核心的三四线城市加快销售速度、与地方政府合作,比如采取棚改货币化形式,同时在房价上做出适当的调整来促进三四线城市销售业绩增长。

  2018年以来多地遭遇“质量投诉”

  5000亿的光环下,碧桂园的房屋质量频繁遭到业主的投诉。

  长江商报记者查阅公开报道发现,仅今年以来,就有江苏、广东、郑州、马来西亚等多地碧桂园房屋项目遭到业主投诉,主要包括房屋质量问题、装修问题、公积金贷款等问题。

  1月,江苏盐城,因房屋装修质量太差,业主愤而发文指责碧桂园精装修坑人,比如所有的窗户都是用的塑钢窗、水管电线安装不规范、地面瓷砖空鼓、工程设计有缺陷等;同月,郑州碧桂园55号、56号业主则发现所订购房子的主体沉降、室内墙面大面积开裂问题,在多次交涉无果的情况下拉出横幅维权;3月,江苏太仓碧桂园48位业主投诉,称其购买的商品房,在交房时精装修情况与宣传有巨大差异,涉及整栋7号楼108户居民。在广东韶关市的网络问政平台,大批消费者投诉碧桂园新楼盘不给公积金贷款、房产证办证时间太长、拖拉缓慢以及房屋渗水、质量问题等,从2015年初到2018年初投诉不断……

  海外项目也逃不掉质量魔咒。3月1日,数十名碧桂园“金海湾(Danga Bay)”业主因不满房屋质量和小区环境,前往马来西亚新山市房屋仲裁庭投诉中国开发商。

  长江商报记者粗步统计发现,自2018年以来,碧桂园房屋项目在全国10余地都遭到工程质量方面的投诉。

  4月5日,长江商报记者以购房者的身份,拨打碧桂园在武汉刚开售的楼盘晴川府咨询后续在房屋质量出现问题如何维权时,售楼负责人表示,碧桂园在武汉的楼盘销售情况良好,今年以来没有接到一例相关投诉。如有出现,一贯严格按照法律法规和合同约定,为业主提供高品质的房屋保修服务,同时欢迎业主通过协商或法律途径来解决。

  事实上,碧桂园出现的所有问题,其实是地产开发商的共同存在的问题。业内人士认为,销售规模攀升的时候压力也更大,维权案例较其他房企增多也在情理之中。但在维权案例中,如何解决消费者的难题,如何弥补销售量扩大了服务质量却没有跟上的缺口,也变得极为迫切。面对众多维权的业主,碧桂园显然需要担起更多的责任和义务,莫让质量魔咒成为碧桂园前进的“拦路虎”。

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